新潟県の教員向け｜4,000万円の家を買う前に売却時の不足620万円を確認する4手順

物件価格ではなく住居費総額から逆算する

住宅費はローン返済だけではありません。固定資産税、火災・地震保険、修繕、駐車場、光熱費の変化を年額で見積もり、12で割って返済額に加えます。新築直後の修繕費が少なくても、将来の設備交換や外装工事に備える積立を含めます。

次に、収入が減る場面で試算します。育休、病気、介護、再任用など、現在より手取りが少ない期間でも返済できるかを確認します。ボーナスは変動し得る収入なので、毎月返済が通常月の手取りで成立する設計を優先します。

金利は現在の返済額だけでなく、固定期間終了後や変動金利上昇時の金額を比較します。金融機関の審査結果は返済可能性の一つの判断であり、教育費や老後資金まで守れる額を示すものではありません。

購入直後と5年後の売却価値も幅で見積もります。売却価値から、その時点のローン残高と売却費用を引いた純資産がマイナスなら、転勤や家族変化があっても売りにくくなります。説明用モデルでは、売値3,500万円から売却費用120万円と残債4,000万円を引くと、純資産はマイナス620万円です。査定額を一つだけ信じず、近隣の成約事例と複数査定で確認します。